La creciente preocupación por la ocupación ilegal de viviendas ha llevado a un aumento en la oferta de seguros anti-ocupación. Sin embargo, es crucial entender que muchos de estos seguros no ofrecen la protección adecuada contra los riesgos reales que enfrentan los propietarios.
Existe una notable confusión y desinformación en torno a estos productos y es fundamental que los propietarios estén bien informados sobre las características de sus seguros y los riesgos asociados con la ocupación ilegal.
La elección de un seguro adecuado no solo es recomendable, sino que se convierte en este caso en una necesidad imperante para prevenir pérdidas económicas significativas.
¿Qué es un seguro anti-ocupación?
Un seguro anti-ocupación es una póliza diseñada para proteger a los propietarios de viviendas contra los riesgos y pérdidas financieras asociadas con la ocupación ilegal de sus propiedades. Estos seguros pueden contratarse de manera independiente o integrarse en una póliza de hogar que incluya esta cobertura, lo que permite a los propietarios proteger tanto su vivienda habitual como sus segundas residencias bajo una única póliza.
¿Cuáles son las coberturas más frecuentes?
Las coberturas de los seguros anti-ocupación pueden variar, pero generalmente incluyen:
Reclamacióndedaños: indemnización por daños causados a la propiedad por los ocupantes ilegales o por actos vandálicos.
Asistencia jurídica: los costos de defensa jurídica relacionados con la ocupación ilegal, honorarios de abogados, procuradores y, en su caso, tasas para la tramitación del proceso de recuperación de la
Desalojo: gastos asociados con el proceso de desahucio de los ocupantes
Suministros: gastos de suministros, como agua y electricidad, durante el tiempo que la propiedad esté ocupada
Ocupación ilegal: definición y tipos
La ocupación ilegal se refiere a la ocupación de propiedades sin el consentimiento del propietario. Se clasifica en dos tipos principales:
Allanamientodemorada: se trata de un delito regulado en el artículo 202 del Código Penal, consistente en la entrada o permanencia en una vivienda habitual o segunda residencia ajena y sin el consentimiento del propietario.
Usurpación: se trata de un delito regulado en el artículo 245 del Código Penal, consistente en la entrada o permanencia en un inmueble ajeno, vacío o deshabitado, es decir, que no constituye la vivienda habitual ni se destina al uso personal inmediato del propietario.
¿Qué hacer en caso de ocupación ilegal?
En caso de ocupación ilegal, es crucial actuar rápidamente. Debe presentarse una denuncia ante la policía, que seguirá procedimientos específicos, para proteger los derechos del propietario.
Si se trata de un allanamiento de morada, la policía puede proceder al desalojo inmediato de los ocupas para restituir la propiedad a su dueño, en caso de delito flagrante o si los autores no abren voluntariamente la puerta.
Lo mismo sucederá ante los casos de usurpación con violencia, es decir, la policía desalojará y restituirá el bien a la propiedad. En caso de no mediar violencia, el propietario deberá iniciar un procedimiento judicial, en la jurisdicción civil para recuperar la propiedad.
Diferencias entre ocupación ilegal y situaciones con inquilinos
Es importante distinguir entre ocupaciones ilegales y situaciones con inquilinos que no pagan o se niegan a abandonar la propiedad tras la finalización del contrato. En estos casos, no se considera un ilícito penal, sino que el inquilino puede estar en una situación de incumplimiento contractual, por el impago de la renta pactada o bien en una situación de precario si tiene un contrato que ha expirado, pero aún ocupa la vivienda.
Ante dichas situaciones el propietario deberá iniciar un procedimiento judicial, en la jurisdicción civil, para recuperar la posesión de la propiedad.
Consideraciones al contratar un seguro anti-ocupación
Antes de contratar un seguro anti-ocupación es fundamental que los propietarios comprendan los riesgos específicos que necesitan cubrir y revisen detenidamente las condiciones de las pólizas, asegurándose de que realmente abordan los riesgos que enfrentan.
Muchos seguros de hogar ofrecen cobertura para el allanamiento y daños por vandalismo, pero la mayoría de los seguros anti-ocupación no cubren adecuadamente la usurpación de viviendas vacías.
Si la principal preocupación es cubrir el riesgo de impago de rentas por parte de los inquilinos o el riesgo de que permanezcan en la vivienda tras la terminación de un contrato de arrendamiento, no necesitamos un seguro anti-ocupación. En esos casos, se sugiere contratar un seguro de impago de alquileres antes de arrendar la propiedad, que cubrirá la falta de pago y los gastos de desalojo.
En los casos en los que el riesgo real sea la ocupación ilegal, en cualquiera de sus modalidades, se recomienda incluir en los seguros, coberturas de asistencia jurídica ya que los gastos legales pueden ser significativos en estos supuestos.
Conclusión
Es esencial que los propietarios estén bien informados sobre los riesgos asociados con la ocupación ilegal y evalúen cuidadosamente las pólizas de seguros disponibles.
La elección de un seguro adecuado puede marcar la diferencia en la gestión de estos riesgos y ayudar a evitar pérdidas económicas. Además, es fundamental distinguir entre ocupaciones ilegales y situaciones con inquilinos, ya que cada caso requiere un enfoque legal diferente.
Te contamos todo lo que debes saber sobre los seguros de antiocupación
¿Tienes una segunda residencia y te preocupa que ocupen tu casa? ¿Te has planteado contratar un seguro antiocupación? En ASUFIN hemos realizado un webinar gratuito en el que te hemos explicado todo lo que debes conocer de estos seguros.
Hemos contado con dos expertos como Vanesa Fernández, abogada, experta en consumo y con Carlos Lluch, corredor de seguros, arbitro de consumo y comunicador de seguros.
En mi participación en la III Jornada sobre derecho de consumo y derecho bancario, con mi ponencia “Estado actual la transparencia y algunas claves posibles para su aplicación real y efectiva en el sector asegurador” he abordado el principio de transparencia en el contrato de seguro como medida para reequilibrar la situación inicial de desigualdad existente, tanto a nivel de información como de capacidad negociadora, entre el adherente y predisponente.
Los principales puntos que he tratado son los siguientes:
¿Cómo se incorporó el principio de transparencia al contrato de seguro?
Dicho principio se incorporó a la Ley de Contrato de Seguro a través de su artículo 3, introduciendo los siguientes controles: (i) control de incorporación, formal cuando hace referencia a la póliza y su entrega con redacción clara y sencilla de su clausulado y (ii) control de transparencia y contenido, referido al carácter no lesivo de las cláusulas y la permisibilidad de las limitativas cuando cumplan los requisitos formales de validez.
En el año 1980, dichos controles resultaron novedosos e innovadores, pero el problema es que no pueden aplicarse a cláusulas que tengan por objeto la delimitación del riesgo cubierto, al afectar a la definición de los elementos principales del contrato, como son el precio y la prestación.
¿Qué ha motivado la evolución de la aplicación del principio de transparencia al contrato de seguro?
La Directiva 93/13, que aborda el fenómeno de la contratación seriada y que constituye el instrumento central para lograr la equidad del mercado en el espacio europeo, aplicable de oficio y de forma transversal, también al sector asegurador.
¿Cómo ha evolucionado la aplicación de la transparencia a los seguros?
El TS ha ido cumpliendo con una labor de integración y adecuación a la realidad social con su jurisprudencia y tras la STJUE de 23 de abril de 2015, asunto c-96/14 J.C. VAN HOVE, dictó distintas resoluciones en las que abordó la exigencia de transparencia y el control de abusividad en el ámbito de los seguros.
A consecuencia de los problemas surgidos en el sector asegurador, que tienen como fundamento ultimo la deficiente información sobre el contenido concreto de los seguros, dicha jurisprudencia se ha visto obligada a avanzar para declarar la ineficacia de determinadas cláusulas insertas en los seguros a través de categorías que casan mejor con el concepto amplio de abusividad o abuso de derecho.
¿Cuáles son las consecuencias de la aparición de esa nueva categoría de ineficacia comunitaria?
Principalmente que nos permite pedir la nulidad de la cláusula predispuesta en el contrato de seguro, por incumplimiento de la Directiva 93/13, si el predisponente no cumple con el deber de transparencia o el justo equilibrio de las prestaciones, conforme a los parámetros que ha ido delimitando el TJUE.
Hace unos días contactaba conmigo una compañía aseguradora, vinculada a una entidad bancaria, con la finalidad de reclamarme el pago de la prima de un seguro del hogar correspondiente a una vivienda que había vendido hacía un año.
Lógicamente, tras la transmisión de la finca en cuestión, procedí a cancelar no solo la hipoteca que grababa la misma sino también el contrato de seguro del hogar, que tenía suscrito con la aseguradora del mismo banco.
Mi sorpresa se produce, cuando un año después de la venta, me reclaman el importe de la prima anual, a pesar de haber resuelto el contrato de seguro con la compañía aseguradora, no ser titular del bien asegurado y no haberme prestado ningún tipo de servicio.
Estas cosas suceden todos los días, sin que muchos de los consumidores, cada vez más informados y perspicaces, se percaten de esa mala praxis de una parte del sector asegurador.
Tal y como ha recordado la Sala 1ª del Tribunal Supremo, en su Sentencia 714/2023, dictada el día 10 de mayo de 2023, siendo ponente el Excmo. Sr. D. Pedro José Vela Torres el contrato de seguro es un contrato de máxima buena fe, aunque en más de una ocasión, esa buena fe, brille por su ausencia.
El contrato de seguro ha sido caracterizado doctrinal y jurisprudencialmente como un contrato de exquisita máxima buena fe, lo que se traduce, en consonancia con lo dispuesto en los artículos 1258 del Código Civil y 57 Código de Comercio, en que las partes deben actuar con total diligencia antes de la celebración del contrato, durante su vigencia y tras la producción del siniestro.
Respecto a la falta de pago de las primas, el Alto Tribunal ya se pronunció en la Sentencia del Pleno 357/2015, de 30 de junio, ratificada por otras posteriores, destacando las Sentencias 374/2016, de 3 de junio; 58/2017, de 30 de enero; y 294/2022, de 6 de abril.
Según la jurisprudencia, desde el impago de la prima durante el primer mes el contrato, continúa vigente y con ello la cobertura del seguro. A partir del mes siguiente al impago de la prima, y durante los cinco siguientes, mientras el tomador siga sin pagar y el asegurador no haya resuelto el contrato, la cobertura del seguro queda suspendida.
Transcurridos seis meses desde el impago de la prima, sin que el asegurador hubiera reclamado su pago, el contrato de seguro queda extinguido de forma automática, sin que sea preciso instar la resolución por alguna de las partes.
Lógicamente, el siniestro acaecido con posterioridad a la extinción del contrato de seguro no quedará cubierto por el mismo, y por ello el asegurador no sólo no responderá de la indemnización frente al asegurado, sino que tampoco lo hará frente al tercero que pretenda ejercitar la acción directa.
Expuestas, así las cosas, está claro que no procede la reclamación del pago de la prima del contrato de seguro y ello por cuanto, dicho contrato fue resuelto hace ya un año y en cualquier caso, el mismo ha quedado extinguido de forma automática, al haber transcurrido más de seis meses desde el impago, sin que la compañía aseguradora haya efectuado ningún tipo de reclamación.
